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发表于 2016-8-25 16:53:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
  上海诞生全国单价地王、广州被地王打破沉寂、杭州郑州同日拍出地王…楼市进入下半场,“地王”越演越烈,“面粉贵过面包”似乎已是常态。
  但爱屋吉屋做了一个有趣的实验,结果已经打破了邦爷对当前土地热潮的认识,大家可能也有同感!(往下看...)
  次中心土地比中心还狂热?
  比如,全国地王——上海中兴地块,它的价格跟周边其他地块相比,并没有高出太多。而且中心区的静安楼面地价与行情是保持一致的。
  相反,倒是上海次中心的土地很离谱,每每一拍,价格都明显高出周边地块以往的价格。
  比如距离市中心较近的浦东祝桥,楼面价大大高于市场行情,呈现出疯狂的态势。
  不过次中心的地价也因距离的不同分化明显,距离上海市中心较远崇明岛,楼面价就远远低于市场行情。
  因此,一个有意思的现象出现了:在这一轮的地王热潮中,最疯狂的不是最中心地区,而是靠近中心的次中心区域,也就是说“地王热潮”是呈现向周边呈梯度转移的态势。
  其实从上海各环线房价涨幅的平均值中也可以发现,外环线房价涨幅,总体低于中内环板块,但内环内的涨幅是低于中环的,这说明房价快速增长的主引擎,已经由内环转移至中环了。
  土地热度为何倒挂?
  按照城市经济学原理,城市中心地块所承载的经济价值越高,需求量大,土地价值远远高于周边区域。但为何当下土地疯狂的区域,出现在次中心区域?
  明源地产研究院副院长刘策接受邦地产采访时指出,中心区和次中心区域出现地价和房价倒挂的现象,是因为中心区房价上涨到了一定幅度,上涨空间受限,价格增长放缓,所以需求会向次中心区域转移,寻找新的增长点。
  “开发商在选择土地时要综合考量周边房价的增幅,积极布局未来房价有大幅度增长空间的区域,土地价值就会更高。”刘策表示。
  其实,这一现象的出现也是城市化的必然产物。都市圈概念兴起,中心城市、中心区域的楼市价值外溢,也会带动土地市场的趋势变化。
  上述报告就显示,在城市化进程中,当城市化低于50%,楼市和土地市场最热门的区域为中心区域;
  当城市化在50%-70%之间,由于中心城区土地有限,城市发展需求扩张,土地市场的热门区域则转移到城市的次中心区域;
  当城市化率超过70%,会出现逆城市化,郊区会逐渐发展起来;
  城市化率达到80%以上,旧城增加,中心区域则会再一次得到发展。
  新城控股副总裁欧阳捷则指出,这一现象的出现也存在方面的因素,因为出于提升整体价值的考虑,在次成熟板块会投入更多,成熟板块反而不是投资最多的区域。
  因而,一方面是中心区域地块普遍价格高企,开发商会很谨慎;一方面是次中心价值在提升,地价相对中心区较低,更有机会抢到。所以,次中心区反倒成了这一轮土地热潮的核心,开发商的蜂拥而至也让区域地价远远超出市场行情。
  地王底气是“赌”出来的?
  但这样的地王热潮,有风险吗?
  以7月拍出的浦东祝桥地王为例,地块可售楼板价超4万/平,保本售价预计超5万/平,而目前地块周边项目的平均售价不足3万/平。这就意味着,在地块推出市场时,区域房价必须要上涨近7成,项目才能保本。
  但上海中原地产市场分析师卢文曦就直言,对区域未来2-3年房价涨近7成的可能性存疑。
  欧阳捷就指出,长期来看,房价还是会持续上涨的,所以最中心地块的风险显然不大,即便有风险,也很可能是因为企业的现金流、长周期融资成本等方面的问题。
  而次中心区域地块的风险,取决于投入的多少,以及投入是否能够为房地产价值。另外,开发商打造产品的能力也至关重要,好的产品和服务能够提升区域的整体价值。
  刘策则表示,如果出现政策调控以及突如其来的金融危机等,次中心区房价不仅达不到预期的上涨幅度,对资金和利润存在作用,甚至会出现资金链断裂的。
  “次中心区域的建设处于起步阶段,经济基础、产业支撑能力以及抗风险能力不如中心区域。”
  这样看来,开发商对次中心区土地的疯狂态度,其实像一场对高房价的赌博:中心区风险更小,但出高溢价更难;次中心风险更大,一旦踏错就可能亏损巨大,但如果够准,就能获得高额回报。
  因而对个人购房者,刘策不管城市化发展到哪个阶段,从投资回报以及安全性考虑,中心区都是最佳的选择。
  欧阳捷也表示,腾博会www.tb988.com对于长期投资者来说,市中心的产品永远是上涨最好、最稳健的。对于短线投资者来说,重点改善区域是升值潜力最快的。
  *文中观点为受访者言论,和邦地产立场无涉。
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